“在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)。”

12月1日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組在2020年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》指出，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨。

報告認為，市場差異化有利于避免房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險的發(fā)生。在大分化時代，單純宏觀分析工具難以有效判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢，房價局部大漲大跌風險將成為防范房地產(chǎn)市場風險的重點。

受住房市場自身理性回歸因素及疫情的沖擊，部分城市房價今年出現(xiàn)一定程度的下跌。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測，從2019年10月到2020年10月，有9個城市的房價年度跌幅在5%以上，最高年度跌幅為9%。

如果同歷史峰值比較，一些城市房價下跌的趨勢則更為明顯。據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測，從各城市房價歷史高點至2020年10月，有20個城市距最高點房價的調整幅度在10%以上，其中9個城市距最高點房價調整幅度在15%以上。其中，河北廊坊是下調幅度最高城市，達46.9%，青島、天津相較峰值下跌20%以上。

截圖自《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告2020》

從各城市房價由漲轉跌的時點看，這些城市房價階段性拐點出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調整了約三年半;另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調整了約二年半。

從下跌時點看，這些城市在疫情開始前，房價就已經(jīng)階段性見頂。房價下跌不完全是因受疫情沖擊的影響。

報告認為，雖然平穩(wěn)運行為房地產(chǎn)政策的重要目標，但一定范圍的波動也是市場運行的常態(tài)。房價下跌的原因較為復雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。

“在部分城市房價下跌同時，仍有部分城市房價出現(xiàn)較快上漲。”報告指出，這些城市中，有些城市2016年以來已經(jīng)歷過一波上漲，目前出現(xiàn)第二波上漲。有些城市仍屬于2016年以來第一波上漲的余波或補漲。

報告認為，房價上漲的原因同樣較為復雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經(jīng)濟基本面出現(xiàn)了重大利好。另外還有一種相對較快上漲的情況難以被直接識別，如相關聯(lián)的同類城市房價均較快下跌，但該城市房價微漲。

“房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。局部房價下跌監(jiān)測預警，將成為市場監(jiān)測預警的重要方面。”報告稱。

關鍵詞： 房地產(chǎn)